Раскрытие рисков

Настоящий документ информирует Пользователей сервиса AIOPA (далее — «Сервис») о характере предоставляемых данных, ограничениях аналитики и связанных с использованием Сервиса рисках. Цель раскрытия — обеспечить осознанное использование Сервиса и предотвратить возможные неверные интерпретации данных как профессиональных консультаций.

Использование Сервиса означает, что Пользователь ознакомился с настоящим документом, понимает его положения и принимает на себя соответствующие риски.

1. Назначение и правовой статус Сервиса

AIOPA — информационно-аналитический сервис, агрегирующий открытые данные о недвижимости и предоставляющий инструменты поиска, сопоставления и оценки. Сервис не является и не претендует на статус:

• Кредитной или иной финансовой организации в значении ФЗ «О банках и банковской деятельности».
• Профессионального участника рынка ценных бумаг (ст. 2 ФЗ «О рынке ценных бумаг»).
• Инвестиционного советника (ФЗ № 39-ФЗ).
• Юридической консультации, нотариата, адвокатуры.
• Агентства недвижимости (Сервис — площадка-посредник, не сторона сделок).
• Оценщика в значении ФЗ «Об оценочной деятельности».
• Государственного информационного ресурса.

Все аналитические выводы Сервиса носят справочный, образовательный и ориентировочный характер.

2. AI-аналитика и ограничения языковых моделей

Часть функционала Сервиса (AI-чат, AI-обогащение карточек, AI-рекомендации) использует большие языковые модели (LLM). Пользователь должен учитывать характерные ограничения LLM:

• Галлюцинации — модель может уверенно сообщать неточные или вымышленные факты.
• Устаревание знаний — обучающая выборка модели имеет дату отсечения; новейшие изменения законодательства, цен и инфраструктуры могут не учитываться.
• Контекстные ошибки — модель может неверно интерпретировать запрос, особенно при многозначных формулировках.
• Отсутствие правовой силы — ответы AI не являются официальными разъяснениями, юридическими заключениями или экспертными мнениями.

Все рекомендации, метрики, оценки и AI-ответы носят справочный и образовательный характер. Они не являются индивидуальной инвестиционной рекомендацией в значении ст. 6.1 ФЗ «О рынке ценных бумаг» и не порождают для Сервиса фидуциарных обязанностей перед Пользователем.

3. Прогнозы цен и доходности

Прогнозы стоимости на 1, 3 и 5 лет, ROI, cap rate, cash-on-cash, vacancy rate, окупаемость и иные инвестиционные метрики — это модельные оценки, основанные на исторических данных, статистических моделях и допущениях. Фактические показатели могут существенно отличаться вследствие:

• Макроэкономических факторов (изменение ключевой ставки ЦБ РФ, инфляция, кризисы, девальвация валют).
• Локальных событий (изменения генерального плана, инфраструктурные проекты, открытие/закрытие крупных предприятий).
• Состояния рынка аренды и спроса в конкретной локации.
• Состояния конкретного объекта, подъезда, дома, придомовой территории.
• Действий регулятора (ограничения ипотечных программ, налоговые изменения).
• Чёрных лебедей и форс-мажорных событий.

Прошлые показатели рынка не гарантируют будущих результатов. Решение об инвестировании должно приниматься с учётом собственного риск-профиля, инвестиционного горизонта и наличия консультации профессионального финансового советника.

4. Юридические данные ЕГРН

Сведения о собственниках, обременениях, переходах права, кадастровой стоимости, ограничениях предоставляются в виде выписки на дату запроса через аккредитованных операторов Росреестра. Существенные ограничения:

• Выписка отражает состояние ЕГРН на момент её формирования и может устареть в течение нескольких часов.
• Возможны технические задержки в обновлении ЕГРН со стороны Росреестра.
• Не все обременения отражаются в открытой выписке (например, аренда менее 1 года).
• В отдельных случаях возможны ошибки кадастрового учёта (двойной учёт, расхождения площадей).

Перед заключением сделки обязательно запросите свежую выписку самостоятельно (через Госуслуги или Росреестр) и согласуйте её с продавцом. Рекомендуется привлечение нотариуса или юриста для правовой экспертизы.

5. Социальная и инфраструктурная аналитика

Данные о школах, поликлиниках, магазинах, парковках, каршеринге, фитнес-клубах берутся из открытых источников: 2ГИС, OpenStreetMap, Mosecom, наш.дом.рф, Реформа ЖКХ, региональные ГИС-порталы. Возможные неточности:

• Устаревшие или удалённые объекты POI.
• Неточные расстояния (сторонние API могут возвращать прямое, а не пешеходное расстояние).
• Отсутствие части POI в обозначенной зоне (особенно в OSM с низкой полнотой в регионах).
• Несоответствие реальной инфраструктуре, сезонная закрытость, реконструкция.
• Нерелевантные рейтинги — рейтинги в 2ГИС/Yandex могут быть накручены или иметь маленькую выборку.

Перед принятием решения проверьте инфраструктуру на местности и в актуальных картах. Не полагайтесь исключительно на данные Сервиса.

6. Финансовая аналитика и расчёт ипотеки

Расчёты ежемесячного платежа, переплаты, общей стоимости владения являются ориентировочными:

• Ставка ипотеки берётся из открытых индикаторов наш.дом.рф / ЦБ РФ — это среднерыночное значение, конкретная ставка определяется банком индивидуально.
• Не учитываются индивидуальные программы (семейная, IT, военная ипотека).
• Не учитываются комиссии банка, страхование, услуги нотариуса, налоги.
• Расчёт ROI и окупаемости не учитывает реальные расходы на содержание, простои, текущий ремонт.

Для точного расчёта обратитесь в банк-партнёр и/или к финансовому консультанту.

7. Свайп-подбор «Панорама»

Лайки и дизлайки в режиме «Панорама» используются для персонализации показов и обучения рекомендательных моделей. Это не выражение намерения о покупке/аренде и не создаёт юридических обязательств ни для Сервиса, ни для продавца, ни для арендодателя.

8. Объявления, размещаемые третьими лицами

Часть объявлений в Сервисе размещается агентствами, агентами, собственниками или собирается из открытых источников (cian.ru и др.). Сервис принимает разумные меры по фильтрации, но не гарантирует:

• Достоверность фотографий (возможны ретуш, чужие фото, фото из других объектов).
• Точность описания и характеристик.
• Актуальность цены и доступности.
• Право продавца на отчуждение объекта.
• Отсутствие мошеннических схем («приманки», «двойная продажа», «псевдо-задаток»).

При первом контакте с продавцом проявляйте разумную осторожность: не передавайте задаток до проверки документов, не сообщайте полные паспортные данные через мессенджеры, не оплачивайте «бронь» до личной встречи.

9. Платежи и валютные риски

При оплате подписки в USDT возможны:

• Колебания курса USDT/RUB между моментом инициирования и завершения платежа.
• Сетевые комиссии и задержки сети (особенно при перегрузке).
• Заморозка средств на стороне криптокошелька при подозрениях AML.

Сервис не несёт ответственности за курсовые разницы и сетевые комиссии вне его контроля. Все возвраты осуществляются в той валюте, в которой был совершён исходный платёж.

10. Утечки и информационная безопасность

Несмотря на применяемые меры защиты (HTTPS, шифрование, контроль доступа), абсолютной защиты от взломов и утечек не существует. Пользователь должен:

• Использовать сильные уникальные пароли.
• Не передавать данные аккаунта третьим лицам.
• Включить двухфакторную аутентификацию (когда такая опция станет доступна).
• Внимательно относиться к фишинговым письмам, якобы от Сервиса.
• Незамедлительно уведомлять Сервис о подозрениях на компрометацию.

Сервис никогда не запрашивает пароль через email или мессенджеры. Все операции, требующие подтверждения, осуществляются через интерфейс Сервиса.

11. Ответственность Пользователя

Окончательное решение о покупке, продаже, аренде, инвестировании в недвижимость или совершении иных юридически значимых действий принимает исключительно Пользователь, исходя из своих финансовых возможностей, целей, риск-профиля, действующего законодательства и индивидуальных обстоятельств.

Сервис не несёт ответственности за финансовые убытки, упущенную выгоду, моральный вред или иные негативные последствия, связанные с принятыми Пользователем решениями. Лимит ответственности Сервиса определяется разделом 8.3 Пользовательского соглашения.

12. Рекомендации перед сделкой

Сервис настоятельно рекомендует Пользователям:

• Заказать актуальную выписку ЕГРН непосредственно перед сделкой.
• Проверить продавца на банкротство (ЕФРСБ), исполнительные производства (ФССП), судебные споры (kad.arbitr.ru, sudrf.ru).
• Привлечь юриста или риелтора-посредника для правовой экспертизы документов.
• Использовать эскроу-счёт, аккредитив или банковскую ячейку для безопасных расчётов.
• Удостоверить сделку нотариально, особенно при сложной структуре собственности.
• Лично осмотреть объект и придомовую территорию.
• Проверить состояние коммуникаций, узаконенность перепланировок.
• Изучить отзывы об управляющей компании в местных источниках.
• Получить справку об отсутствии задолженности по ЖКХ.
• Получить выписку из домовой книги о зарегистрированных лицах.

13. Подтверждение раскрытия рисков

Регистрируясь и используя Сервис, Пользователь подтверждает:

• Прочитан и понятен настоящий документ.
• Понятен справочный характер аналитики Сервиса.
• Понятна необходимость самостоятельной верификации критичных данных перед сделкой.
• Принимаются риски, связанные с использованием Сервиса.

14. Контакты

Вопросы по содержанию документа: support@aiopa.ru. Юридические вопросы: legal@aiopa.ru.