Раскрытие рисков

Настоящий документ информирует Пользователей сервиса AIOPA (далее – «Сервис») о характере предоставляемых данных, ограничениях аналитики и связанных с использованием Сервиса рисках. Цель раскрытия – обеспечить осознанное использование Сервиса и предотвратить возможные неверные интерпретации данных как профессиональных консультаций.

Использование Сервиса означает, что Пользователь ознакомился с настоящим документом, понимает его положения и принимает на себя соответствующие риски.

1. Назначение и правовой статус Сервиса

AIOPA – информационно-аналитический сервис, агрегирующий открытые данные о недвижимости и предоставляющий инструменты поиска, сопоставления и оценки. Сервис не является и не претендует на статус:

• Кредитной или иной финансовой организации в значении ФЗ «О банках и банковской деятельности».
• Профессионального участника рынка ценных бумаг (ст. 2 ФЗ «О рынке ценных бумаг»).
• Инвестиционного советника (ФЗ № 39-ФЗ).
• Юридической консультации, нотариата, адвокатуры.
• Агентства недвижимости (Сервис – площадка-посредник, не сторона сделок).
• Оценщика в значении ФЗ «Об оценочной деятельности».
• Государственного информационного ресурса.

Все аналитические выводы Сервиса носят справочный, образовательный и ориентировочный характер.

2. AI-аналитика и ограничения языковых моделей

Часть функционала Сервиса (AI-чат, AI-обогащение карточек, AI-рекомендации) использует большие языковые модели (LLM). Пользователь должен учитывать характерные ограничения LLM:

• Галлюцинации – модель может уверенно сообщать неточные или вымышленные факты.
• Устаревание знаний – обучающая выборка модели имеет дату отсечения; новейшие изменения законодательства, цен и инфраструктуры могут не учитываться.
• Контекстные ошибки – модель может неверно интерпретировать запрос, особенно при многозначных формулировках.
• Отсутствие правовой силы – ответы AI не являются официальными разъяснениями, юридическими заключениями или экспертными мнениями.

AI-чат работает на модели внешнего провайдера DeepSeek (КНР). Тексты запросов передаются этому провайдеру – см. Политику конфиденциальности, п. 7.3.

Все рекомендации, метрики, оценки и AI-ответы носят справочный и образовательный характер. Они не являются индивидуальной инвестиционной рекомендацией в значении ст. 6.1 ФЗ «О рынке ценных бумаг» и не порождают для Сервиса фидуциарных обязанностей перед Пользователем.

3. Прогнозы цен и доходности

Прогнозы стоимости на 1, 3 и 5 лет, ROI, cap rate, cash-on-cash, vacancy rate, окупаемость и иные инвестиционные метрики – это модельные оценки, основанные на исторических данных, статистических моделях и допущениях. Фактические показатели могут существенно отличаться вследствие:

• Макроэкономических факторов (изменение ключевой ставки ЦБ РФ, инфляция, кризисы, девальвация валют).
• Локальных событий (изменения генерального плана, инфраструктурные проекты, открытие/закрытие крупных предприятий).
• Состояния рынка аренды и спроса в конкретной локации.
• Состояния конкретного объекта, подъезда, дома, придомовой территории.
• Действий регулятора (ограничения ипотечных программ, налоговые изменения).
• Чёрных лебедей и форс-мажорных событий.

Прошлые показатели рынка не гарантируют будущих результатов. Решение об инвестировании должно приниматься с учётом собственного риск-профиля, инвестиционного горизонта и наличия консультации профессионального финансового советника.

4. Юридические данные ЕГРН

Сервис не заказывает выписки ЕГРН. Кадастровые сведения об объекте Сервис берёт из открытых источников (в том числе НСПД). Если Пользователь загружает свою выписку, Сервис помогает её разобрать, но не проверяет её подлинность. Существенные ограничения:

• Выписка отражает состояние ЕГРН на момент её формирования и может устареть в течение нескольких часов.
• Возможны технические задержки в обновлении ЕГРН со стороны Росреестра.
• Не все обременения отражаются в открытой выписке (например, аренда менее 1 года).
• В отдельных случаях возможны ошибки кадастрового учёта (двойной учёт, расхождения площадей).

Перед заключением сделки обязательно запросите свежую выписку самостоятельно (через Госуслуги или Росреестр) и согласуйте её с продавцом. Рекомендуется привлечение нотариуса или юриста для правовой экспертизы.

5. Социальная и инфраструктурная аналитика

Данные о школах, поликлиниках, магазинах, парковках, каршеринге, фитнес-клубах берутся из открытых источников: OpenStreetMap, Mosecom, наш.дом.рф, Реформа ЖКХ, региональные ГИС-порталы. Возможные неточности:

• Устаревшие или удалённые объекты POI.
• Неточные расстояния (сторонние API могут возвращать прямое, а не пешеходное расстояние).
• Отсутствие части POI в обозначенной зоне (особенно в OSM с низкой полнотой в регионах).
• Несоответствие реальной инфраструктуре, сезонная закрытость, реконструкция.
• Нерелевантные рейтинги – рейтинги в 2ГИС/Yandex могут быть накручены или иметь маленькую выборку.

Перед принятием решения проверьте инфраструктуру на местности и в актуальных картах. Не полагайтесь исключительно на данные Сервиса.

6. Финансовая аналитика и расчёт ипотеки

Расчёты ежемесячного платежа, переплаты, общей стоимости владения являются ориентировочными:

• Ставка ипотеки берётся из открытых индикаторов наш.дом.рф / ЦБ РФ – это среднерыночное значение, конкретная ставка определяется банком индивидуально.
• Не учитываются индивидуальные программы (семейная, IT, военная ипотека).
• Не учитываются комиссии банка, страхование, услуги нотариуса, налоги.
• Расчёт ROI и окупаемости не учитывает реальные расходы на содержание, простои, текущий ремонт.

Для точного расчёта обратитесь в банк-партнёр и/или к финансовому консультанту.

7. Свайп-подбор «Панорама»

Лайки и дизлайки в режиме «Панорама» используются для персонализации показов и обучения рекомендательных моделей. Это не выражение намерения о покупке/аренде и не создаёт юридических обязательств ни для Сервиса, ни для продавца, ни для арендодателя.

8. Объявления, размещаемые третьими лицами

Часть объявлений в Сервисе размещается агентствами, агентами, собственниками или собирается из открытых источников (cian.ru и др.). Сервис принимает разумные меры по фильтрации, но не гарантирует:

• Достоверность фотографий (возможны ретуш, чужие фото, фото из других объектов).
• Точность описания и характеристик.
• Актуальность цены и доступности.
• Право продавца на отчуждение объекта.
• Отсутствие мошеннических схем («приманки», «двойная продажа», «псевдо-задаток»).

При первом контакте с продавцом проявляйте разумную осторожность: не передавайте задаток до проверки документов, не сообщайте полные паспортные данные через мессенджеры, не оплачивайте «бронь» до личной встречи.

9. Платежи

Подписка оплачивается в рублях через Систему быстрых платежей (СБП). Возможны задержки зачисления и проверки платежа на стороне банков и платёжного партнёра. Возвраты осуществляются тем же способом, которым был совершён платёж.

10. Утечки и информационная безопасность

Несмотря на применяемые меры защиты (HTTPS, шифрование, контроль доступа), абсолютной защиты от взломов и утечек не существует. Пользователь должен:

• Использовать сильные уникальные пароли.
• Не передавать данные аккаунта третьим лицам.
• Включить вход с одноразовым кодом из приложения-аутентификатора на странице «Вход с кодом».
• Внимательно относиться к фишинговым письмам, якобы от Сервиса.
• Незамедлительно уведомлять Сервис о подозрениях на компрометацию.

Сервис никогда не запрашивает пароль через email или мессенджеры. Все операции, требующие подтверждения, осуществляются через интерфейс Сервиса.

11. Ответственность Пользователя

Окончательное решение о покупке, продаже, аренде, инвестировании в недвижимость или совершении иных юридически значимых действий принимает исключительно Пользователь, исходя из своих финансовых возможностей, целей, риск-профиля, действующего законодательства и индивидуальных обстоятельств.

Сервис не несёт ответственности за финансовые убытки, упущенную выгоду, моральный вред или иные негативные последствия, связанные с принятыми Пользователем решениями. Лимит ответственности Сервиса определяется разделом 8.3 Пользовательского соглашения.

12. Рекомендации перед сделкой

Сервис настоятельно рекомендует Пользователям:

• Заказать актуальную выписку ЕГРН непосредственно перед сделкой.
• Проверить продавца на банкротство (ЕФРСБ), исполнительные производства (ФССП), судебные споры (kad.arbitr.ru, sudrf.ru).
• Привлечь юриста или риелтора-посредника для правовой экспертизы документов.
• Использовать эскроу-счёт, аккредитив или банковскую ячейку для безопасных расчётов.
• Удостоверить сделку нотариально, особенно при сложной структуре собственности.
• Лично осмотреть объект и придомовую территорию.
• Проверить состояние коммуникаций, узаконенность перепланировок.
• Изучить отзывы об управляющей компании в местных источниках.
• Получить справку об отсутствии задолженности по ЖКХ.
• Получить выписку из домовой книги о зарегистрированных лицах.

13. Подтверждение раскрытия рисков

Регистрируясь и используя Сервис, Пользователь подтверждает:

• Прочитан и понятен настоящий документ.
• Понятен справочный характер аналитики Сервиса.
• Понятна необходимость самостоятельной верификации критичных данных перед сделкой.
• Принимаются риски, связанные с использованием Сервиса.

14. Контакты

Вопросы по содержанию документа и юридические вопросы: support@aiopa.ru.